鲁政〔2014〕2号

鲁山县人民政府关于加强社区物业管理工作的意见

各乡（镇）人民政府、办事处，县政府各部门：

为进一步加强我县社区物业管理工作，理顺管理体制，完善管理机制，不断改善人居环境，促进城市经济社会发展，根据国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》和《平顶山市人民政府关于加强社区物业管理工作的意见》（平政〔2009〕67号）等法律法规及有关文件要求，结合我县实际情况，提出以下意见。

一、统一思想，充分认识加强社区物业管理工作的重要性

近年来，随着我县城市化进程的不断加快，城市面貌发生了很大变化，社区物业管理在城市管理中的作用日渐突出。加强社区物业管理，有利于城市经济的持续健康发展，有利于保持和改善人民群众工作和生活的环境，有利于增加就业岗位、维护社区秩序、营造和谐的社会氛围。社区物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大。各有关部门要以现有社区环境综合整治、新住宅小区建设与物业管理同步推进为重点，以加强管理、改善环境、营造和谐社会、创建文明城市为目标，坚持尊重现实、便于启动、落实责任、服务人民群众的工作原则，全面加强社区物业管理，健全长效管理机制，不断扩大物业管理覆盖面，推动物业管理工作上水平。

二、理顺体制，构筑适合我县发展的社区物业管理工作框架

按照“县房管部门牵头，乡镇政府和街道办事处组织，社区居委会落实，以块为主，属地管理”的原则，完善社区物业管理体制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥社区基层组织的作用，建立社区基层组织与业主自治组织的协作机制，共同推进社区物业管理工作。

（一）县房管部门工作职责

县房管部门是我县物业管理的行业主管部门，牵头负责我县的物业管理工作。具体工作职责包括：

1.认真研究我县物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套政策，提出工作意见。

2.负责房屋专项维修资金的归集管理，会同财政等部门审定房屋专项维修资金的使用方案，并搞好管理、监督和检查。

3. 建立健全县、乡镇和街道、社区三级物业管理工作体系；组织乡镇政府和街道办事处落实各项物业管理政策措施，全面开展社区物业管理工作。

4.落实管理责任，加强我县物业管理工作的部署、检查和督导落实；组织我县住宅小区综合验收。

5.落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；

6.监督、指导、管理全县物业管理活动，调处物业管理中的重大纠纷。

（二）乡镇政府和街道办事处工作职责

乡镇政府和街道办事处负责组织本辖区物业管理工作的开展。具体工作职责包括：

1.协同住房城乡建设、房管、规划等有关部门科学划定社区物业管理区域；

2.组织社区居委会、开发企业及有关产权单位，成立和产生各物业管理区域的业主大会和业主委员会；

3.对已成立业主委员会的物业管理区域进行指导和管理，保障业主委员会的正常运转及业主自治作用的发挥；

4.对辖区物业管理工作进行监督检查和考评，协助公安等部门加强对社区物业保安工作的监督检查；

5.指导辖区内能够独立实施物业管理的非住宅项目组建业主委员会并实施物业管理。

（三）社区居委会工作职责

社区居委会依法履行自治管理职责，指导协调业主委员会实施社区物业管理。具体工作职责包括：

1.指导业主委员会制定物业管理规约和业主大会议事规则，并签订到户，规范业主和物业服务企业的行为；

2.监督指导业主委员会聘请有关单位核算成本，按照国家制定的物业服务收费办法提出收费标准，经业主大会通过后，与物业服务企业签订物业服务合同；

3.协助和指导业主委员会选聘物业服务企业或建立群众性物业服务组织，签订物业服务合同，组织物业服务的实施；

4.督促检查物业服务企业和物业服务组织，落实服务合同，定期公布费用收支情况，调处服务中的矛盾纠纷，对不落实服务合同的物业服务企业和物业服务组织，有权向业主委员会建议终止其物业服务。

三、因地制宜，合理确定社区物业管理的区域、模式、内容和收费标准

社区物业管理实行等级化或基础性管理服务。根据各个区域房屋建设、设施配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理区域、模式、内容和收费标准。

（一）物业管理区域划分

在乡镇政府和街道办事处组织下，统筹考虑，综合权衡，按照以下规定科学合理地划分物业管理区域：

1.原则上以建筑物的宗地红线图、立项或规划批准的范围划定物业管理区域；相对完整的居住小区、独立组团应作为一个物业管理区域；

2.物业管理区域的划分与社区、乡镇或街道的辖区范围相一致；

3.物业易于封闭和统一整治；

4.基础设施、配套设施设备共用，房屋质量、配套程度、环境状况相近的物业宜划入同一个物业管理区域；

5.同一土地使用权的物业宜划入同一个物业管理区域。

（二）物业管理模式

1.新建住宅小区。同社区管理相结合，全面及时地实行等级化物业服务。根据各个区域房屋建设、设施配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业服务等级。通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施等级化物业服务。规划、住建、房管等部门要各司其职，把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关。

2.整治后的现有住宅小区。根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为基础，界定物业服务区域；以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业服务企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业服务活动。加大对现有住宅小区的整治力度，县房管局牵头，相关部门配合，逐步解决现有住宅小区环境、配套等方面的问题。对整治后具备条件的现有住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施服务；对不完全具备条件的小区，由社区居委会牵头组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性服务，也可以采取“栋楼管理”模式，解决有人管事的问题。单位自建的家属楼，如不能实行规范的物业管理，则由各单位牵头进行物业服务，社区居委会负责监督指导。不断加大工作力度，力争让物业服务覆盖每个社区，基本建立体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。

（三）物业服务内容与收费标准

区别不同的物业性质和特点，确定管理服务的内容、项目和等级。物业服务收费要遵循公正合理、质价相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。新建住宅小区根据小区规划建设、配套情况和设定的管理服务项目，依据物价、房管部门制定的物业服务等级评定标准，确定服务等级和收费标准。现有住宅小区的物业服务内容和收费标准，可采用选项式服务形式，根据多数业主的意愿，确定管理服务项目，测算服务成本和收费标准，由业主委员会与委托的物业服务企业或物业服务组织签订服务合同，并在小区内公布实施。

四、突出重点，切实抓好社区物业管理的规范运作

（一）规范物业项目的前期管理工作

新建的物业项目，在业主委员会未成立期间，必须实行前期物业管理。开发企业在办理商品房预售许可证时，应提供项目竣工后的物业服务方案，预留物业管理用房，按规定选聘有资质的物业服务企业，并与选聘的物业服务企业签订前期物业服务委托合同，进行前期物业服务。开发企业与房屋买受人签订的商品房买卖合同中，要有物业服务的相关条款，约定房屋交付使用后物业服务的主要内容、服务等级及收费标准。对不履行合同、长期延建住宅区配套设施，侵害购房者利益，影响城市环境和社会稳定的开发企业，乡镇政府、街道办事处和房管、住建、规划、国土资源部门要依据各自职责，督促其限期整改。

（二）规范业主委员会的组建和工作运转

在一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50％以上，或者已交付业主使用的房屋建筑面积虽达不到50%，但超过30％且已超过12个月的，应成立业主委员会。每个物业管理区域只能成立一个业主委员会，可与社区居民小组合署办公。业主大会、业主委员会开展工作的经费，由全体业主承担，或者从产权属于全体业主的公建配套设施经营收益中列支。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及产权人、热心公益事业人员中推荐，主任可由社区居委会成员担任。乡镇政府和街道办事处要支持业主委员会的工作，业主委员会成立前或换届期间，由乡镇政府和街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。

（三）规范业主委员会成立后的社区物业管理

1.做好物业服务企业选聘工作。业主委员会成立后，应当依法及时召开业主大会，决定对前期物业服务企业续聘或另聘物业服务企业。业主大会决定与开发企业选聘的前期物业服务企业续约的，业主委员会应于业主大会决定后的30日内完成合同续签工作；业主大会决定选聘新的物业服务企业的，业主委员会应以书面形式告知前期物业服务企业。前期物业服务企业要在接到通知后的60日内完成退出工作。开发企业、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级化服务。

2.规范物业管理有关各方的权利和义务。业主委员会负责召集业主大会、代表业主与选聘的物业服务企业签订正式物业服务合同；监督物业服务合同的履行、监督管理规约的实施；督促业主按照合同约定，协助、支持物业服务企业的工作；积极配合和支持社区居委会的工作等。

业主依法享有制定和修改业主大会议事规则，制定管理规约，选举业主委员会或更换业主委员会成员，选聘、解聘物业服务企业，筹集和使用住宅专项维修资金等项权利。业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用。

物业服务企业要依据服务合同，制定完善的物业服务方案以及保安、保洁、维修、财务、档案等管理制度，负责物业管理区域内的卫生清扫保洁、花草树木养护、车辆停放管理以及与物业服务合同约定的其他服务项目，切实履行职责，提高服务质量。对超出服务合同的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。

各相关专业设施管理部门要做好社区供电、供水、燃气、通讯等基础设施的管理及服务工作，依法承担相关管线和设施设备维修养护责任，满足社区居民的要求并向最终用户收取有关费用。

3.加强对物业服务企业的监管。县房管局要加强对物业服务企业的监管，建立健全物业服务企业信用档案制度，认真评定物业服务企业的服务业绩和信用程度；建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，并督促物业服务企业整改，切实保障业主合法权益；建立健全物业管理淘汰、退出机制，对物业服务不到位、业主投诉较多的物业服务企业，按有关规定予以处理。积极探讨制定业主对物业公司经理进行年度评议的制度和办法。

4.严格物业服务企业退出和移交程序。业主委员会和物业服务企业，应本着维护社会稳定、保证物业管理区域基本正常秩序、实现平稳过渡的原则，在物业服务合同中明确约定物业服务企业退出的具体程序和移交办法。并接受县房管局、乡镇政府和街道办事处以及社区居委会的监督和指导。

五、加强政策扶持和组织领导，确保社区物业管理工作健康发展

（一）加强政策扶持。人事劳动和社会保障部门要结合实施“扩大再就业工程”、“完善社会保障体系工程”等，给予物业管理从业人员优惠政策。房管局要与有关部门搞好配合，从政策、业务上加强对物业管理工作的指导，帮助基层解决实际问题。驻社区的各个单位，要支持和参与社区物业管理工作。

（二）落实资金保障。物业服务企业要提升服务水平，加大管理力度，提高物业服务收费率，为社区物业服务提供基本保障。完善住宅专项维修资金管理使用的相关政策和办法，依据相关规定将资金管好、用好。财政部门要加大支持力度，适当安排社区物业管理启动资金和扶持资金，推动物业管理的全面开展。

（三）加强组织领导。县政府成立鲁山县物业管理进社区工作领导小组，组长由县政府分管副县长担任，副组长由县政府办公室副主任和县房管局局长任担任，成员由各乡镇、街道办事处和房管、公安、财政、物价、民政、文明办等部门的一名负责同志担任，领导小组下设办公室，办公室设在县房管局，具体负责全县物业管理协调以及社区物业管理工作的检查和评比工作。

（四）营造良好氛围。各级各有关部门要采取多种形式，大力宣传《物业管理条例》及相关的政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大人民群众和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务是商品消费的观念，引导他们主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区秩序，及时缴纳物业服务费用，及时化解物业服务中出现的纠纷。要采取多种措施来增强广大业主支持配合社区管理工作的自觉性，形成“社区是我家、洁美靠大家”的良好氛围。

                                                                                                     2014年2月27日