鲁政〔2017〕2号

鲁山县人民政府

关于促进社区物业管理提质升级的实施意见

各乡镇人民政府（街道办事处），县政府有关部门，土门办事处：

为全面提升我县物业管理水平，满足人民群众日益增长的多层次物业管理服务需求，切实维护广大业主的合法权益，改善社区生活环境，根据《物业管理条例》（国务院666号令）、《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（国发〔2016〕8号）、《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国发〔2015〕85号）、《平顶山市人民政府关于促进社区物业管理提质升级的意见》（平政〔2016〕41号）、《鲁山县人民政府关于加强社区物业管理工作的意见》（鲁政〔2014〕2号）等精神，研究制定我县社区物业管理工作提质升级意见如下：

一、指导思想

物业管理对提高城市居民生活质量，增加社会就业，推动城市创建发挥着重要作用，社区物业管理提质升级是事关民生、事关三创、事关城市发展的大事。全县上下要全面贯彻落实中央、省委、市委城市工作会议要求，在县委、县政府的正确领导下，抓好工作落实，全面推进物业管理，把社区物业管理提质升级作为全县一项重点工作来抓。围绕“建好机制、健全法制、抓好整治、搞好扶持”的总体思路，积极做好各项工作，推动我县物业管理服务行业整体发展水平的不断提高。

二、目标任务

　　坚持标本兼治、重在治本的原则，以推进我县物业管理服务规范化、标准化、智慧化为目标，进一步完善物业管理监管政策措施，从整体上提高我县物业管理的水平。重点做好以下几点：

   （一）加强业主大会、业主委员会组建的指导监督工作。加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。做好成立业主大会、选举业主委员会、制订业主公约、业主大会议事规则等工作，明确业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，实施物业管理，明确业主在物业管理活动中的权利义务，明确业主大会、业主委员会履行的各自职责，维护业主正当权益，引导业主履行义务，监督企业合法经营。

（二）健全管理机制，规范物业管理配套设施建设和验收工作。有关部门要制定出台相关文件，明确物业管理配套设施规划、建设的具体要求。物业行政主管部门要参与前期规划方案的审定，从项目的审批、规划设计方案的审定、建设、验收等各个环节，加强对物业管理配套设施的管理，力争从源头上杜绝由于物业管理配套设施建设与管理不规范所带来的纠纷和矛盾，从而促进我县物业管理行业的持续稳定健康发展。

（三）积极开展旧、小、散小区的综合整治工作。旧、小、散小区整治是解决历史遗留问题，其最终目的是改善城区居民的居住环境，提高生活质量。要统一思想，将工作立足点放到为民办事、为民造福上来，共同做好旧、小、散小区整治与转轨工作。结合我县老旧楼院多而分散、绝大部分无专业化物业服务的实际，以一个社区作为一个基本单元，在剔除辖区内已选聘具有相应资质的物业服务企业管理的住宅小区外，由居委会在辖区的乡镇政府、街道办事处指导和监督管理下代行业主委员会职责，依法依规选聘具有相应资质的物业服务企业。要将旧、小、散小区环境整治、专项整治、水电燃气等配套设施整治联合同步实施；由县政府成立专门的领导机构，协调个相关主体单位，理顺主体关系，划分清部门职责，特别是居委会、电力、自来水、燃气公司等部门的职责。由各相关部门按各自管理的职责实施专项整治，先行解决大环境与大配套等问题，在此基础上进行小区环境整治。通过联合整治，提高整治效果，解决各类难点热点问题；在转制条件的创立上，做好老旧小区原有公建配套设施的腾退、调整、回购、补建工作，创造条件，也可以实行几个较小规模小区打包聘用一个物业企业，既节约资源又减轻物业企业负担，全面推行物业管理。

（四）加强对物业收费的监督，尽快建立“质价相符”的服务收费机制。认真贯彻《物业管理收费管理办法》，结合我县实际，发改、价格等部门要研究制定《物业管理收费实施细则》，建立“分等定级、质价相符”的物业管理收费机制，加强对物业收费的监督检查力度，对违规收费及收费不规范的行为，发现一起查处一起，维护业主的合法权益不受侵害。

（五）引入竞争机制，大力推行物业管理项目的招投标工作。通过优胜劣汰，促进物业管理水平的提高。1.按“分业经营”的原则，打破自建自管的体制，引导物业管理与房地产开发分业经营，改变以前存在的谁建设、谁管理；2.在前期物业管理活动中，按照国家有关规定严格实行招投标制度。由开发建设单位通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。通过市场运作，引导扶植规模化经营，推出一批规模大、机制新、效益好、信誉高、实力强的物业管理企业，创品牌、树名牌，带动物业管理市场的活跃和发展；3.提倡规模化建设，严格按照综合开发、配套建设的原则，严禁小规模乱搭乱建行为，通过上规模、上品质的项目建设，为后续管理奠定规模化经营的基础；4.规范业主自治管理行为，充分发挥其在自治管理中的作用；5.继续开展争创安全文明小区活动为居民创造和保持整洁、文明、舒适的生活环境和工作环境；6.实施物业服务星级评定，开展物业服务标准化试点创建工作。依托物业管理信息化平台，推进智慧化物业管理，规范企业运作，树立企业形象，以高素质的队伍和人才、严格的管理、优质的服务获得市场竞争优势。

（六）加快建立房屋维修基金制度，完善住房售后维修保障体系。按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，以新建商品住宅和已售公房为重点，加快在我县建立住房专项维修基金制度，并加强监管，健全维修基金管理的各项制度及使用的相关政策措施，明确管理人员的岗位职责和管理权限，切实收好、管好、用好资金。对于共用部位、共用设施设备维修、保养到位的星级物管小区，加快办理专项维修资金使用手续，并按规定全额负担维修费用支出；对于失修、失养严重的非星级物管小区，由管理该项目的物业服务企业或物业服务合同的约定承担相关的法律责任。逐渐形成“基金依法交，问题有人管，故障有人修，设备有人换，物业质量优，生活环境好”的良好局面。

 三、任务分工

各乡镇按照属地管理的原则，负责物业提质升级及辖区业主委员会筹备成立工作，加强无物业企业管理小区的管理工作；

房管部门负责物业服务企业提质升级的监督指导，并制定相应措施及考核标准；

电力部门负责处理和解决物业服务企业提质升级过程中遇到的涉及电力设施设备及费用收取和改造方面的问题；

水利部门负责处理和解决物业服务企业提质升级过程中遇到的涉及自来水设施设备及费用收取和改造方面的问题；

燃气公司负责处理和解决物业服务企业提质升级过程中遇到的涉及燃气改造安装及费用收取方面的问题；

发改委负责处理和解决物业服务企业提质升级过程中反映涉及价格指导标准的问题；

财政部门负责做好社区物业管理提质升级专项经费的资金筹措拨付工作；

公安部门负责物业服务企业提质升级过程中与相关职能部门的工作配合和与辖区影响治安事件的处理；

质监部门会同房管部门负责做好物业服务标准化试点或示范单位创建及物业管理服务标准体系建设工作；

各物业服务企业负责物业服务企业提质升级工作的实施，有计划、有分工、有时限、有效果的抓好落实，房管部门跟踪督导；

其他相关职能部门，如住建、工商、税务、消防等应积极配合物业服务企业在提质升级工作实施过程中的遇到并提出的必要问题。

四、工作要求

   （一）提高思想认识，强化组织领导。社区物业管理涉及群众切身利益，工作覆盖面大，实施难度大，推进社区物业管理工作提质升级，有利于持续改善市民的生活环境，营造和谐宜居的社会氛围，深入开展物业管理提质升级工作是落实中央城市会议精神，提高城市宜居性的重要举措。各相关部门要提高认识，积极主动配合，从政策、业务上加强对社区物业管理提质升级工作的指导，帮助物业服务企业解决实际问题。

   （二）明确责任分工，扎好工作落实。各乡镇、各相关单位要按照职责，成立社区物业管理提质升级工作领导小组，专人负责，明确分工，做到工作前有计划、过程中有落实、对物业企业有反馈、结尾有总结，全面推进物业管理体制升级工作的有效落实。

   （三）制定措施，落实责任。各乡镇要切实发挥好、履行好本辖区社区物业管理提质升级工作的主体管理作用和属地管理责任，将实施意见部署落到实处，加强对无物业企业管理小区的管理工作，确保机构到位、责任到位、工作到位。对由于提质升级工作不认真、业主集体信访造成严重后果的，要依法依规严肃追究有关人员的责任。

   （四）大力开展宣传，营造良好氛围。各有关单位要采取多种形式，大力宣传《物业管理条例》及相关的政策法规，宣传社区物业管理提质升级工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业管理服务是服务性消费的观念，引导居民主动支持、参与社区物业管理提质升级活动，积极维护社区物业管理秩序，及时化解物业服务中出现的矛盾纠纷，要把提质升级工作具体化、直观化、形象化，增强广大业主和物业使用人支持配合社区物业管理工作的自觉性，形成良好的舆论氛围，不断提升社区物业管理水平，推动全县社区物业管理工作规范化、标准化、智慧化、集约化，不断改善人居环境，提升城市的宜居水平。

                    2017年1月16日